Rostislav Petchenko se narodil v Chersonu, v Česku žije od 16 let. Pod jeho vedením se ze společnosti GARTAL stala renomovaná developerská skupina v první desítce
českého žebříčku. „Ale střelec určitě nejsem, já riziko nesnáším. Raději vyděláme
méně, než abychom prodělali,“ přibližuje svou filozofii developer, který začal podnikat ještě jako student VŠE.
TOP MUŽI MAGAZÍNU CEO
- GARTAL letos oslavil 20 let fungování. Vzpomenete si ještě, jak jste začínali?
Do firmy jsem přišel v roce 2007, tedy před 15 lety. Byla to rodinná firma našeho druhého akcionáře. Tehdy se rozjížděl první větší developerský projekt, 22 rodinných domů v Újezdě nad Lesy. Do roka vypukla finanční krize, ze dne na den se nám zastavily prodeje, zkrachoval generální dodavatel… Nicméně nakonec jsme projekt dostavěli, domy prodali – jen to trvalo chvilku déle, než se předpokládalo. Finanční krize tehdy postihla celé odvětví, zkrachovala více
než polovina developerů včetně těch větších. My jsme byli malí, takže sice nás náš jeden projekt dostal do problémů, ale dalo se to zvládnout.
Spolu s tímto projektem jsme rozjížděli realitní kancelář. Vzhledem k tomu, že developeři najednou neměli odbyt, a také, že jsem původem z Ukrajiny, začali jsme prodávat jejich byty východním investorům. Ukázalo se, že jsme našli díru na trhu. Postupně jsme zvětšovali objem, společnost rostla – za nějakou dobu nás bylo pět, pak deset a pomalu se to rozjíždělo.
Když se nemovitostní trh začal vracet do normálu a Češi zase začali kupovat byty, developeři o nás ztráceli zájem. Rozhodli jsme se, že se vrátíme k developmentu. Za ty roky, co jsme dělali zprostředkování, jsme se napojili na určité investory, kteří chtěli nemovitosti nejen kupovat, ale i stavět. S nimi jsme koupili první činžovní dům, udělali rekonstrukci, začali pronajímat byty, pak je prodali, peníze vložili do dalšího podobného projektu. Za nějakou dobu jsme koupili první klasický developerský projekt – pozemek se stavebním povolením – a tím jsme se vrátili na developerský trh. Vzhledem k tomu, jaká je u nás situace s povolováním staveb, museli jsme naše první projekty kupovat už s územním rozhodnutím nebo stavebním povolením, čímž jsme developerský cyklus zkracovali na nějaké 3–4 roky.
Postupně jsme se vypracovali na pozici developera s ročním objemem nad 100 bytových jednotek. V poslední době jsme strategii trochu pozměnili a vstupujeme i do projektů „bez papírů“, kde počítáme s delším povolovacím procesem.
- Začínali jste ve dvou, pak vás bylo pět, deset… Kolik vás je dnes?
Dneska je nás kolem padesáti.
- Jestli dobře počítám, v době vašich začátků vám bylo 22 let, je to tak? To jste ještě studoval?
Ano, tehdy jsem byl studentem VŠE. Ale byl tam flexibilní rozvrh, podařilo se mi dát si všechny předměty do jednoho dne, takže jsem v podstatě mohl čtyři dny pracovat a jeden den studovat.
- Klientům, kteří si od vás kupovali byty za desítky milionů, jste třeba řekl: „Příští týden nemůžu, to mám zrovna zkoušku“?
Jasně, proč ne? Důvody, proč zrovna příští týden nemůžu, se říkat nemusely, ale lidé to chápali. Podle mě záleží na tom, jak to děláte, ne jestli to děláte čtyři nebo pět dní.
- Kolik jste za těch 20 let prodali bytů, vlastních i od developerů?
K polovině letošního roku jsme celkem prodali asi 800 jednotek, z toho 400 vlastních.
- Z čistého developera a realitního makléře jste se rozrostli ještě o stavební divizi. Nebyli jste spokojení se stavebními firmami?
Přesně tak. Byla to reakce na zkušenosti, které jsme absolvovali u dvou projektů, kdy se nám stavební firma postarala o nemilé překvapení. A to ani nemluvím o tom prvním projektu, kde nám dodavatel zkrachoval. Každá chyba stavebníků znamenala odklad dokončení projektu
a my jsme s tím nemohli nic moc dělat. Samozřejmě padly smluvní pokuty a podobně, ale jméno máte jen jedno a klienti nerozlišují, jestli za to může stavební firma nebo developer. A mají pravdu v tom, že my jsme si tu stavební firmu vybrali.
Dnes si myslím, že zřídit vlastní stavební divizi bylo jedno z našich nejdůležitějších rozhodnutí, hodně nás posunulo. Máme větší kontrolu nad průběhem každého projektu, a to nejen z pohledu developera, respektive investora, ale i z pohledu stavby. Ta synergie opravdu funguje.
- Zřídili jste také investiční fond, prostřednictvím kterého nabízíte vstup do vašich projektů.
Investiční fond vstupuje do většiny našich developerských projektů. Je to otevřená struktura, kam může investovat finance kvalifikovaný investor – to znamená v podstatě každý, kdo má k dispozici alespoň jeden milion korun. Je to entita regulovaná Českou národní bankou a funguje jako akciová společnost s proměnlivým základním kapitálem.
Samozřejmě tím nenahrazujeme financující banku, tu máme u každého projektu. Ale tím, že rosteme velmi dynamicky, potřebujeme k růstu i cizí prostředky – kdybychom rostli jen na vlastním kapitálu, byla by ta dynamika úplně jiná.
- Jsme teď svědky stavebního boomu rezidenčních projektů?
Před rokem bych řekl, že ano, ale teď se ta situace mění. Došlo k útlumu poptávky, máme vyšší úrokové sazby, máme energetickou krizi, na Ukrajině je válka. Nacházíme se v době, kdy nevíme, co přijde. Věřím, že to nebude katastrofa, nicméně je potřeba připravit se na horší časy. Jestli to bude mít dopad na celou ekonomiku nebo jen na určitá odvětví, to nevím, nicméně počítám s tím, že ještě rok, dva můžeme stagnovat.
- Má válka vliv na to, že chybějí kupci z Ruska i z Ukrajiny? Nebo na fakt, že pro mezinárodní realitní fondy, které příliš nerozlišují střední a východní Evropu, jsme v podstatě na frontě?
Samozřejmě. Je otázka, v jaké míře měli Ukrajinci a Rusové vliv na trh v předchozích letech. My jsme postupně zaznamenávali stále nižší poptávku ze strany cizinců, v posledních letech u nás 90 % bytů kupují Češi. A když už cizinci, tak většinou ti, kteří mají na Česko vazby – trvale tu bydlí, mají tu děti, příbuzné…
Máte pravdu, čím blíže válce země je, tím může být vnímané větší riziko. Ale podle mě je největším problémem ekonomická nejistota – tím, že je vysoká inflace a úrokové sazby… Ale věřím, že v okamžiku, kdy dojde k prvnímu snížení klíčových sazeb, začne se trh vracet do normálu.
- Jaké máte rozjeté projekty?
Letos jsme dokončili pět projektů. Všechny jsme prodali, takže do recese vstupujeme ve velmi dobré finanční kondici. Stavba nám běží u projektu na Smíchově pod Bertramkou, kde je 45 luxusních bytů, dále stavíme projekt se 40 apartmány v Tuchoměřicích, komorní projekt ve Starých Kyjích – 10 krásných malých bytů, moc hezký projekt. Zahájili jsme stavební práce na projektu Moje Kubáň, kde je přes 100 jednotek na velmi dobré adrese na Kubáňském náměstí ve Vršovicích.
V listopadu začala výstavba projektu Zelené kaskády na Praze 9, kde máme okolo 80 bytů. Dalších několik projektů je buď v pokročilé fázi povolování, nebo už má stavební povolení. A také řešíme několik velkých územních celků, od 200 bytů do 1000 bytů. Ale o připravovaných projektech mluvím nerad, z jistých důvodů jsem velmi opatrný.
- Řada developerů staví projekty zaměřené na nájemní bydlení. Jak jste na tom vy?
Nájemní bydlení je určitě zajímavé téma, ale podle mě to zatím ekonomicky moc smysl nedává. V době vysokých úrokových sazeb a relativně nízkých výnosů z pronájmu můžete vydělávat pouze na růstu ceny bytů. Když dnes postavíte byt za částku řekněme 100 tisíc za metr se vším všudy, budete na nájmu vydělávat 4–4,5 procenta ročně. Pokud budete projekt financovat bankou, kde jsou úrokové sazby na úrovni 8 a více, pak samozřejmě proděláváte.
Z krátkodobého nebo střednědobého hlediska jsem tedy skeptický. Z dlouhodobého hlediska to fungovat může, pokud začnou sazby klesat a nájemné zůstane nebo bude růst. Ale vždy je to o ceně peněz. Třeba i fondům, které v Praze kupovaly od developerů celé bytové domy, to přestává fungovat.
Jak postihla válka na Ukrajině stavebnictví?
Ukrajinská pracovní síla tady určitě hrála velkou roli. Co se týče pracovní síly, nejsem si vědom, že by se to nějakým způsobem projevilo. Horší je to ohledně stavebních materiálů, z Ukrajiny se sem dovážela spousta věcí, které jsou teď pasé. Ceny těchto materiálů neskutečně rostou – hliník, ocel, dřevo…, je toho spousta. Největší problém jsou ale samozřejmě energie, jejichž skokový nárůst se výrazně promítl do cen stavebních materiálů. Vždyť cenu cihly z poloviny tvoří energie, stejně tak u skla, obkládaček…
Jak to vypadá na českém developerském trhu? Kam se chcete zařadit vy?
V posledních letech suverénně vede Central Group, který má podle mého názoru kolem 20 % trhu. Panu Sekyrovi teď vyšly dva velké projekty najednou, takže se z pohledu objemu dostal mezi špičku. Pak tu máme Finep, Skansku – větší developery, kteří staví kolem 300–500 bytů ročně. A pak jsou menší developeři, kteří také staví větší projekty, ale ne pravidelně, takže se v té TOP pozici neudrží.
Co se týká GARTALu, věřím, že do pěti let se můžeme dostat nad průměr 500 bytů ročně. Ale není to dogma, já nepotřebuji být největší nebo jeden z největších. Důležité je, aby se firma vyvíjela, aby měla dobrou dynamiku. Aby dneska fungovala lépe než včera a zítra zase lépe než dnes. Chci se rozhodovat nejen na základě toho, co chci, ale i na základě toho, co opravdu zvládnu.
A třeba zase přijde něco dalšího. Covid měl na náš sektor pozitivní efekt, válka zase negativní. Je potřeba pružně reagovat na to, co se děje na trhu, na poptávku, na finanční možnosti kupců, na strukturu klientů. V ten okamžik přijdou nové projekty a bude to fungovat. A když za pět let nebudeme dělat 500, ale třeba jen 300 bytů ročně, nic se neděje.
- Kdybyste měl definovat, jaký jste manažer a podnikatel, co byste o sobě řekl? Flexibilní, zodpovědný, nebo střelec…?
Střelec určitě nejsem, já riziko nesnáším. Raději vyděláme méně, než abychom prodělali.
Jsem velmi zodpovědný. A určitě puntičkář. Všechno mám v kalendáři nebo v „task listu“, rád si věci hlídám. Snažím se, aby ve firmě bylo striktně nastaveno vše, co se týká procesů, směrnic a tak dále, ale na druhé straně, aby se tu pracovalo dobře, aby lidé měli nějaký prostor pro kreativitu.
Pro mě není důležitý okamžitý výdělek, ale vidina rozvoje. Vždycky jsem si říkal, že když děláte to, co dělat chcete, když se s vaším byznysem ztotožníte, děláte vše pro to, abyste se posunuli, pak výsledky přijdou.