Nemovitostní fondy, které generují stabilní výnos a poráží inflaci. O tom, jak se nápad zrodil, jak začínali a o jejich dalším směřování jsme si povídali s partnery skupiny nemovitostních fondů ZDR Investments Zdeňkem Prázdným, Radkem Hladkým a Romanem Latuske.
Jak vznikl nápad založit společně skupinu ZDR Investments?
Zdeněk Prázdný: Celý život se pohybuji v oblasti komerčních nemovitostí. V rámci své rodinné firmy jsem vybudoval více než 50 projektů pro mezinárodní i české nájemce. Náš byznys model byl ale vždy krátkodobý, nemovitost se naplánovala, pronajala, postavila a následně prodala koncovému investorovi. Nebylo to dlouhodobě koncepční, omezený rámec financí rodinné firmy mi ale neumožnil developovat více projektů najednou. Tak vznikla myšlenka založit otevřený nemovitostní fond a umožnit investice do komerčních nemovitostí i dalším investorům.
Radek Hladký: Již 23 let se pohybuji v advokacii, v roce 2005 jsem spoluzaložil advokátní kancelář Z/C/H Legal a v roce 2010 začal působit i jako insolvenční správce. Jsem ale aktivní člověk a stále jsem přemýšlel, kam se posunout dále. Mezi mé klienty vždy patřili velcí hráči na nemovitostním trhu a viděl jsem, jaké úžasné projekty realizují. A měl jsem prostě pocit, že tohle chci – a dokážu – taky. Jedním z klientů naší advokátní kanceláře byla i firma Traxial Zdeňka Prázdného. Slovo dalo slovo a v roce 2017 jsme se do toho pustili.
Roman Latuske: Po odchodu z médií jsem potřeboval nový impulz. Ještě z dob, kdy jsem pracoval v bankovnictví, jsem se znal se Zdeňkem Prázdným, jedním ze zakladatelů skupiny ZDR Investments. Zdeněk mě pak seznámil s Radkem. Hodně jsme si povídali o tom, jak fond zviditelnit a dále rozvíjet. Při jednom našem výjezdním zasedání jsme vyrazili do Rakouska na lyže. Finální rozhodnutí o tom, že se ke klukům přidám, padlo v sauně, kde nás při debatách nikdo nerušil.
Jaké byly začátky společného podnikání?
ZP: Koncem roku 2017 jsme založili náš první nemovitostní fond s cílem vybudovat portfolio kvalitních a dlouhodobě pronajatých komerčních nemovitostí v České republice a na Slovensku. Jednalo se o fond pro kvalifikované investory, který se primárně zaměřuje na regionální maloobchodní nemovitosti. Následně jsme oslovili rodinu a kamarády, kteří nám věřili, protože nás znali z minulosti. Do fondu jsme ale samozřejmě vložili i naše prostředky. Podařilo se nám sehnat zhruba šedesát milionů a nakoupili jsme první 3 menší objekty. První rok fungování bez prokazatelné historie fondu byl pro získávání cizích investorů složitý. Po prvním roce jsme měli v portfoliu 11 nemovitostí za půl miliardy korun. Náš fond začal svým investorům generovat zajímavé výnosy vysoce nad úrovní inflace. To byly okamžiky, kdy si nás začali všímat finanční poradci a distribuční sítě. Postupně se nabídka možnosti investovat společně se ZDR dostala k širšímu potenciálnímu publiku.
Na trhu je řada nemovitostních fondů. V čem se ten váš liší?
RH: Chceme dělat věci, které dokážeme mít v maximální možné míře pod kontrolou. Proto jsme investiční strategii zaměřili především na prodejny potravin a regionální retail parky. Mezi nemovitostními fondy na českém trhu máme unikátní podíl nájemců z oblasti potravin, v České republice více než 70%. Většina ostatních nemovitostních fondů investuje do různých typů nemovitostí – kanceláře, obchodní centra, logistické parky i byty. Každý z těchto segmentů se ale v rámci ekonomických cyklů chová rozdílně.
Jak vaše fondy vzdorovaly koronavirové krizi?
RL: Naše investiční strategie se ukázala být krizi odolná. Naši nájemci jsou převážně bonitní nadnárodní maloobchodní řetězce ze segmentu zboží každodenní potřeby – potraviny, drogerie, domácí potřeby, lékárny, potřeby pro zvířata a další diskontní řetězce. Koronavirové uzavírky se nás dotkly jen minimálně, více než 80 % našich nájemců mělo i nadále otevřeno. Zbývající nájemci, kteří své provozovny museli na přechodnou dobu uzavřít, neměli problém platit nájem a ušlé zisky dohnali během pár týdnů.
Mluvili jsme o vašich začátcích, nyní se nacházíte v pátém roku působení skupiny. Co se změnilo?
ZP: Během čtyř let našeho působení jsme vybudovali rozsáhlé portfolio 50 nemovitostí v celkové hodnotě devíti miliard korun. Působíme v pěti evropských zemích. V rámci naší zahraniční expanze jsme nakupovali nemovitosti také v Rakousku, Německu i Chorvatsku. Vedle fondu pro kvalifikované investory jsme v roce 2019 založili i retailový fond a umožnili tak investice široké veřejnosti od malých investičních částek.
Proč zrovna nemovitosti v Rakousku a Německu?
RL: Jedná se o ekonomicky a politicky vyspělé a stabilní trhy. Řada našich nájemců zde má své centrály. Diskontní řetězce tady mají dlouhodobou tradici, fungující retail parky najdete ve všech regionech i v menších městech. Těžíme z našich obchodních vztahů, které máme vybudované s řetězci i na domácím trhu. V Německu jsem vyrůstal a studoval, pracoval pro německé banky. Radek jako advokát 23 let poskytoval poradenství zejména německy mluvícím klientům a německy mluvící trhy velmi dobře zná.
Jakých výsledků jste docílili v loňském roce?
RH: Během roku 2021 jsme dále významně expandovali, přikoupili jsme 15 nemovitostí a naše portfolio se tak téměř zdvojnásobilo z 4,6 miliardy na 9 miliard korun. Když během koronavirové pandemie ostatní s akvizicemi spíše vyčkávali, my se rozhodli investovat. Letos plánujeme hodnotu portfolia navýšit na 13-15 miliard. Těžili jsme i ze zvýšeného přílivu nových klientských prostředků. Investoři chtějí své peníze ochránit před inflací a proto investují s námi. My jim generujeme každoročně stabilní zhodnocení. Oba naše fondy patří k nejvýnosnějším fondům ve své kategorii na českém trhu, fond pro kvalifikované investory dosáhl v roce 2021 zhodnocení 8,38% a náš druhý fond ZDR Public přinesl svým investorům zhodnocení 6,69%. Pro oba fondy to byly historicky nejlepší výsledky.
Jaký vliv budou mít na výnosnost vašich fondů rostoucí úrokové sazby v Česku?
RH: V současnosti se pohybujeme téměř na rekordní hranici ceny financování za posledních několik let. Na stávající portfolio to ale nebude mít vliv, jelikož drtivá většina našich bankovních úvěrů má dlouhodobé fixace úrokových sazeb. Nové akvizice v České republice budeme muset financovat úvěry v eurech. Vedle ČR expandujeme také na Slovensko a do dalších zemí eurozóny, kde je pohyb v sazbách prozatím mírný.
Dokážete peníze vašich investorů ochránit před narůstající inflací dlouhodobě?
ZP: Prakticky každá naše nájemní smlouva, eurová i korunová, obsahuje inflační doložky. To v zásadě znamená, že se nám každý rok zvýší nájmy o úroveň inflace. Pro dlouhodobost stabilního výnosu pro investory je klíčová délka uzavřených nájemních smluv. Při porovnání nabídky jednotlivých nemovitostních fondů na trhu je proto důležité porovnávat vedle výnosu také hodnotu WAULT, což znamená průměrnou zůstatkovou délku nájemních smluv. Ta naše je nad 7 lety a patří tak k nejdelším mezi českými nemovitostními fondy.